म्हाडा, एसआरए इमारतींच्या पुर्नविकासासाठी आता ५१ टक्क्याची अट मुंबईसाठीच्या सारभूत स्वरुपाच्या फेरबदलांनाही राज्य सरकारची मंजुरी

मुंबई: प्रतिनिधी

सुधारित विकास नियंत्रण नियमावली अंतर्गत 33 (5), 33 (7), 33 (10) या नियमानुसार विकसित करावयाच्या प्रकरणांत 51 टक्के संमतीची अट समाविष्ट केली आहे. जेणेकरुन म्हाडाच्या जुन्या इमारती, उपकर प्राप्त इमारती, झोपडपट्ट्या यांचा पुनर्विकास सहजतेने होऊ शकेल. त्यामुळे निवाऱ्याचा प्रश्न सुटण्यास मदत होईल. खाजगी अनआरक्षित जागांवर संक्रमण शिबीर (Transit camp) उभारण्याची तरतूद केली असून त्यातून अनेक पुनर्वसन प्रकल्पही मार्गी लागण्यास मदत होणार आहे. झोपडपट्टी पुनर्विकास प्रकल्पातून उपलब्ध होणारा कमीत कमी 20 टक्के टीडीआर वापरण्याची अट ठेवण्याची तरतूद राज्य सरकारने नुकतेच मंजूर केलेल्या मुंबईच्या विकास आराखडा-2034 मध्ये तरतूद करत त्यास मंजूरी दिली.  त्यामुळे मुंबईतील झोपडपट्टी पुनर्विकास योजनांबरोबरच, गृहनिर्माण प्रकल्पांना मोठ्या प्रमाणावर चालना मिळणार आहे.

व‍िकास आराखड्यामध्ये सामाजिक परवडणारे गृहनिर्माण ही तरतूद प्रथमच करण्यात आली आहे. परवडणाऱ्या गृहनिर्माणास चालना मिळण्याच्या दृष्टीने विशेष विकास क्षेत्राच्या विकासाची तरतूद केली आहे. अशी योजना ही 2.00 हेक्टर व त्यावरील क्षेत्राच्या जागेच्या विकासासाठी एकत्रितपणे आल्यास सदर योजने अंतर्गत विकास शक्य आहे. ज्यामुळे मोकळ्या जागा, परवडणारे गृहनिर्माण व विविध सुविधा महानगरपालिकेस प्राप्त होतील. कापडगिरण्यांच्या जागेमधील जुन्या चाळींचा पुनर्विकास करताना रहिवाशांना 405 चौरस फूट फरसबंद क्षेत्र (Carpet Area) मिळण्याची तरतूद करण्यात आली आहे.

पुनर्वसन योजनांमध्ये (झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना, उपकर प्राप्त इमारतींचा विकास इत्यादींसाठी) पुनर्रचित रहिवाश्यांच्या इमारतींच्या सभोवतालची मोकळी जागा कमीत कमी 3.00 मीटर (32 मीटर उंचीच्या इमारतींपर्यंत);32 मीटरपेक्षा जास्त व 70 मीटरपर्यंत उंच असलेल्या इमारतींकरीता 6.00 मीटर तसेच 70 मीटर ते 120मीटरपर्यंत उंच असलेल्या इमारतींसाठी 9 मीटर तर 120 मीटरपेक्षा जास्त उंचीच्या इमारतींसाठी 12 मीटर मोकळी जागा ठेवणे आवश्यक आहे, जेणेकरून पुनर्रचित इमारतीतील पुनर्वसनाच्या घटकांचे आरोग्य निरोगी राहण्यास (नैसर्गिक खेळती हवा, ऊन, पाऊस यांचा लाभ होऊन) मदत मिळेल.

विमान प्राधिकरण, संरक्षण खाते, रेल्‍वे खाते इत्‍यादींनी लादलेल्‍या निर्बंधांनी बाधित इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी, पुनर्विकासाचे प्रस्‍ताव आर्थिकदृष्ट्या व्‍यवहार्य होण्‍याकरिता नवीन नियमावली विकास नियंत्रण नियमावलीमध्ये करण्‍यात येईल.

30 वर्षावरील सोसायटींचा पुनर्विकास करताना जुन्या सोसायटींच्या सभासदांना 15 टक्के अथवा 10 चौरस मीटर यापैकी जे जास्त असेल तेवढे अतिरिक्त वाढीव चटईक्षेत्र विनाअधिमूल्य प्राप्त असेल. तसेच ह्या योजनेनुसार संपूर्ण भूखंडावर चटईक्षेत्र अनुज्ञेय चटईक्षेत्रापेक्षा कमी असल्यास टीडीआर (हस्तांतरीत विकास हक्क) अथवा अधिमूल्य आकारून चटईक्षेत्राचा लाभ अनुज्ञेय मर्यादेपर्यंत घेता येईल. याशिवाय विद्यमान सदनिका क्षेत्रावर फंजीबल चटईक्षेत्र निर्देशांक मोफत मिळेल.

इमारतींमध्ये खोल्यांचे आकारमान आवश्यकतेनुसार ठेवण्याची मुभा देण्यात आली आहे. कला आणि संस्कृती, तात्पुरते विक्री केंद्र, बाजारहाट, आठवडी बाजार, समान रस्ता (Equal Street) ह्याबाबतच्या तरतूदी अंतर्भूत केल्या आहेत. जेणेकरून कला व संस्कृतीस वाव मिळेल.

मुंबईचे नागरी पुनर्निर्माण (Urban Renewal) करण्याच्या दृष्टीने महत्त्वाच्या असलेल्या बृहन्मुंबई महानगरपालिका क्षेत्राचा सुधारित विकास आराखडा-2034 सह विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली 2034 हे शासनाच्या मंजुरीने 01 सप्टेंबर 2018 पासून अंमलात आले आहेत. या मंजुरीतून वगळलेल्या, विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली 2034 मधील सारभूत स्वरूपाच्या फेरबदलांबाबतची कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करुन त्यासदेखील शासनाने आता मंजुरी दिली आहे. मुंबईतील सुनियोजित विकासाला यामुळे चालना मिळणार आहे.

बृहन्‍मुंबई महानगरातील नागरी पुनर्न‍िर्माण करण्याच्या दिशेने महानगरपालिका प्रशासनाच्या माध्यमातून राज्य शासन काम करीत असून मुंबईचे नवनिर्माण सुलभ करण्यासाठी विविध स्तरांवर प्रयत्न करण्यात येत आहेत. त्यासाठी सर्वाध‍िक महत्त्वाचा असलेला बृहन्मुंबई महानगरपालिका क्षेत्राचा सुधारित विकास आराखडा-2034 हा सर्व संबंधित घटकांच्या आकांक्षा लक्षात घेऊन तयार करण्यात आला आहे. त्याची कार्यवाही समाधानकारकर‍ित्या पूर्ण करण्यात आली आहे. राज्यातील सर्वात मोठ्या महानगराचा हा आराखडा अत्यंत जलदगतीने म्हणजेच केवळ सात महिन्यांत मंजूर झाला आहे. या आराखड्याच्या माध्यमातून समाज हितकारी विकासाला वाव मिळणार आहे.

बृहन्मुंबई महानगरपालिका क्षेत्राचा सुधारित विकास आराखडा-2034 सह विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली-2034 शासनाने दिनांक 8 मे 2018 रोजी मंजूर केली. हा आराखडा 1 सप्टेंबर 2018 पासून अंमलातदेखील आला आहे. नियमावलीच्या मंजुरीतून वगळलेला भाग (Excluded Part) सारभूत स्वरूपाचे फेरबदल जनतेच्या हरकती व सूचनांसाठी प्रसिद्ध करण्यात आले. त्यावर प्रथम टप्प्यात या सारभूत स्वरूपाच्या फेरबदलांवरील प्राप्त हरकती व सुचनांवर सुनावणी होऊन कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करण्यात आली. या फेरबदलांनाही शासनाने 4 ते 5 महिन्यात मंजुरी दिलेली आहे.

या सारभूत स्वरूपाच्या मंजूर झालेल्या फेरबदलांमधील वैशिष्ट्ये पुढीलप्रमाणे आहेत.

विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली -2034 मधील विनियम 33 (9) मुळे नागरी पुनर्निर्माण (Urban Renewal) मुंबई उपनगरातही शक्य होणार आहे. ज्या क्षेत्रात मुलभूत सुविधा नाहीत, तिथे त्या निर्माण होवून सुनियोजित विकास साध्य करता येणार आहे.

नगररचना योजनेस विकास नियंत्रण नियमावलीच्या संपूर्ण तरतूदी लागू केल्या आहेत. सुरू असलेल्या अथवा पूर्ण न झालेल्या योजनांना नवीन विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार होणारा चटईक्षेत्राचा लाभ संपूर्ण योजनेस लागू करण्याबाबतची तरतूद करण्यात आली आहे.

समायोजन आरक्षण, टी.डी.आर. आणि एफएसआय ही आरक्षित जमिनी संपादित करण्‍याची आणि महापालिकेच्‍या अर्थसंकल्‍पावरील भर कमी करण्‍याची मुख्‍य साधनं राहणार आहेत. त्यातही समायोजित आरक्षण प्रणालीला प्राधान्य देण्यात आले आहे व अधिकचे प्रोत्साहन दिलेले आहे.

आरे कॉलनीतील प्रस्तावित मेट्रोकार शेड, संजय गांधी राष्ट्रीय उद्यानातील आदिवासी यांच्या पुनर्वसनाची जागा विकास आराखड्यात दर्शवून त्यांच्या विकासासाठी तरतूद करण्यात आली आहे.

रोजगाराच्या संधी उपलब्ध व्हाव्यात म्हणून वाणिज्य विकासास अधिक चटई क्षेत्र निर्देशांक देऊन प्रोत्साहन यातून साध्य करण्यात आले आहेत. काही तरतुदींमुळे अवाजवी फायदा मिळत होता, त्यात वाजवी बदल करून तो कमी करण्यात आला आहे. वाणिज्यिक विकासाला रहिवाशी विकासाप्रमाणेच 35 टक्‍के फंजिबल चटईक्षेत्र निर्देशांक जमिनीच्‍या सिद्धगणक दराच्‍या 60 टक्‍के दराने अनुज्ञेय असेल. मोठे विक्रीक्षेत्र (Large/ Big Box Retailer), खात्यातील डाटावेअर हाऊस डाटा सेंटर ह्या वापरासाठी अंतर्गत खोलीची  6.0 मीटर उंची अनुज्ञेय केली आहे.

रस्त्याच्या रुंदीच्या स्वरूपात वाढीव चटईक्षेत्र निर्देशांक मिळण्याची मुभा देण्यात आली आहे. नवीन विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार उपलब्ध होणारे वाढीव चटईक्षेत्र हे जुन्या अनियमित असलेल्या बांधकामाच्या नियमिततेकरीता वापरण्याची मुभा देण्यात आली आहे.

विकास आराखड्यामध्ये पर्यावरण संवर्धनाकडेही विशेष लक्ष देण्यात आले आहे. मोकळ्या जागेमध्‍ये बांधकामास अनुमती नाही. जमिनीची सच्छिद्रता कायम राखणे, नद्या, खाड्या, नाले यांना प्रतिबंधक पट्टा, सीआरझेड, कांदळवने, मिठागरे, जलाशये,  डोंगर उतार आणि पर्यावरणाच्या दृष्टीने संवेदनशील जमिनी इत्यादींना विकासापासून संरक्षित करण्यात आले आहे. नैसर्गिक क्षेत्रामध्ये अत्यावश्यक सेवा-सुविधांचा विचार करता, पर्यावरण संबंधातील पर्यावरण मंत्रालयाने अनुद्येय केलेल्या सेवा-सुविधांव्यतिरिक्त कुठल्याही विकासास मनाई आहे.

बृहन्मुंबईची महत्‍वाकांक्षा, वाढ आणि वास्तव‍िक स्थ‍िती लक्षात घेता पारदर्शकता, व्‍यावसायिक सुलभता, पर्यावरणीय शाश्‍वतता, रोजगारातील वाढ, समाजाच्‍या गरजांशी संवेदनशीलता,  परवडणारे / सामाजिक गृहनिर्माण,आवश्यक नियंत्रण आणि तर्कसंगत आधार यांचा आधार घेऊन अतिशय पारदर्शकपणे विकास आराखडा पुनर्रचनेची प्रक्रिया राबविण्यात आली. आराखड्यामधील नामनिर्देशन, प्रस्‍तावित रस्‍ते, विकास नियंत्रण नियमावलीमध्‍ये सुधारणा करतांना प्रत्‍येक टप्‍पा लोकसहभागासाठी खुला करण्यात आला.